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  1. Il terrazzo e le antenne
  2. Spese e delibera
  3. Il fumo della grigliata
  4. Negozi e giardino interno
  5. Il colore delle tende
  6. Il custode
  7. Assemblea all'alba


1: Il terrazzo e le antenne

Abito in un appartamento all'ultimo piano di uno stabile, con annessa sovrastante mansarda con terrazza. Il condominio adiacente ha affittato la propria terrazza, consentendo così l'installazione di sette antenne per telefonia mobile, distanti nove metri dalla mia proprietà. Prescindendo da qualsiasi considerazione di tipo sanitario (elettrosmog), per le quali esiste un mio ricorso al Tar, vorrei sapere se è percorribile legalmente l'idea di chiamare in giudizio il condominio in questione e/o le aziende telefoniche interessate, che a mio avviso hanno leso il diritto soggettivo di godimento della mia abitazione stravolgendo l'ambiente fisico circostante con conseguente svilimento economico della mia proprietà.
Grazia Nasti - ROMA

Le problematiche connesse all'installazione di antenne per la ricezione della telefonia cellulare sono state oggetto di numerose pronunce giurisprudenziali. In primo luogo la giurisprudenza si è soffermata sul rapporto tra l'inquinamento da telefonia cellulare e il diritto alla salute. A questo proposito è opportuno menzionare un'importante ordinanza del Consiglio di Stato (ordinanza 25 marzo 1997, IV sezione) che ha affermato la prevalenza del diritto alla salute rispetto a ogni altro interesse in presenza di una documentazione clinica che attesti 'possibili relazioni tra manifestazioni morbose subite da una persona dello stabile e l'attivazione degli impianti'. Nello stesso senso ha deciso la pretura di Bologna, che ha sospeso l'installazione di un'antenna su una porzione di lastrico solare, in considerazione dell'incertezza in ordine agli effetti a lungo termine delle onde elettromagnetiche. Deve segnalarsi una pronuncia del Tribunale di Piacenza che, per contro, ha ritenuto legittima l'installazione di un'antenna in assenza di un riscontro scientifico della pericolosità dell'impianto. Il profilo della diminuzione del valore economico dell'immobile interessato dall'installazione di un'antenna non è stato approfondito dalla giurisprudenza. Invero, non sembra ipotizzabile un diritto al risarcimento del danno cagionato dalla realizzazione di un'antenna, quando l'installazione in sé sia legittima non comportando un rischio per la salute. Infatti, alla luce dei principi in materia di responsabilità civile, è configurabile un diritto al risarcimento del danno in presenza di un comportamento doloso o colposo. Orbene, quando l'antenna non costituisca un pericolo per la salute umana non sussiste una condotta illecita fonte di responsabilità e non è meritevole di tutela il generico interesse del proprietario di un immobile alla bellezza degli edifici adiacenti. Considerazioni diverse si impongono con riferimento agli edifici in condominio, rispetto ai quali assume un particolare rilievo il decoro architettonico, sicché non è consentita l'installazione di un'antenna che pregiudichi l'armonia estetica della costruzione.

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2: Spese e delibera

Nel mese di maggio l'amministratore non aveva ancora sottoposto all'assemblea né il bilancio consuntivo dell'anno scorso, né quello preventivo per l'esercizio corrente; tuttavia aveva già cominciato a inviare ai condomini le richieste di versamento delle rate per l'anno in corso. Premesso che, quale condomino, ho rifiutato il pagamento perché ritengo l'obbligazione sine titulo, desidererei sapere - quando fosse approvato il bilancio preventivo e, conseguentemente, io avessi versato tutte le rate già scadute a quell'epoca - se potrebbe essere legittima la pretesa, da parte dell'amministratore, degli interessi di mora su quelle rate.
Claudio Manzari - REGGIO EMILIA

Se è anche vero che tutte le spese relative ai beni e ai servizi comuni richiedono l'approvazione dell'assemblea ex articolo 1135, Codice civile, i contributi di ordinaria e corrente amministrazione vanno pagati dai condomini, anche se non preventivamente approvati, in quanto necessari per la regolare gestione e amministrazione del condominio. A causa del mancato o ritardato versamento di questi contributi potrebbero verificarsi dei pregiudizi per lo stesso condominio. In ogni caso, nessun interesse moratorio può essere richiesto in caso di puntuale versamento delle rate scadute.

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3: Il fumo della grigliata

E' consentito in un condominio fare il 'barbecue', pur se ciò arreca enormi fastidi ai piani superiori? Esiste una legge che tutela dalle 'immissioni moleste'?
Alfredo Gambardella - FIRENZE

In giurisprudenza si è affermata l'applicabilità dell'articolo 844 del Codice civile agli edifici in condominio, nell'ipotesi in cui un condomino nel godimento della propria unità immobiliare e delle parti comuni dia luogo a immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condomini. Orbene, questa norma prevede che il proprietario di un fondo possa impedire le immissioni di fumo, di rumori, le esalazioni provenienti dal fondo vicino quando superino la normale tollerabilità. Il limite della tollerabilità non è assoluto e generale, ma deve tener conto della situazione dei luoghi, delle caratteristiche della zona, delle abitudini degli abitanti e deve essere riferito alla sensibilità dell'uomo medio. A fronte di immissioni che superino la normale tollerabilità l'ordinamento prevede due strumenti di tutela: l'azione volta a ottenere il risarcimento del danno e l'azione reale che mira alla cessazione dell'attività illecita. Invero, l'accensione saltuaria di un 'barbecue' pare che assai difficilmente possa dar luogo a immissioni intollerabili e dunque illegittime. Occorre precisare che il regolamento convenzionale potrebbe prevedere limiti più rigorosi di quello legale della 'normale tollerabilità'.

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4: Negozi e giardino interno

E' consentito in un condominio fare il 'barbecue', pur se ciò arreca enormi fastidi ai piani superiori? Esiste una legge che tutela dalle 'immissioni moleste'?
Alfredo Gambardella - FIRENZE

In giurisprudenza si è affermata l'applicabilità dell'articolo 844 del Codice civile agli edifici in condominio, nell'ipotesi in cui un condomino nel godimento della propria unità immobiliare e delle parti comuni dia luogo a immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condomini. Orbene, questa norma prevede che il proprietario di un fondo possa impedire le immissioni di fumo, di rumori, le esalazioni provenienti dal fondo vicino quando superino la normale tollerabilità. Il limite della tollerabilità non è assoluto e generale, ma deve tener conto della situazione dei luoghi, delle caratteristiche della zona, delle abitudini degli abitanti e deve essere riferito alla sensibilità dell'uomo medio. A fronte di immissioni che superino la normale tollerabilità l'ordinamento prevede due strumenti di tutela: l'azione volta a ottenere il risarcimento del danno e l'azione reale che mira alla cessazione dell'attività illecita. Invero, l'accensione saltuaria di un 'barbecue' pare che assai difficilmente possa dar luogo a immissioni intollerabili e dunque illegittime. Occorre precisare che il regolamento convenzionale potrebbe prevedere limiti più rigorosi di quello legale della 'normale tollerabilità'.

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5: Il colore delle tende

Il regolamento assembleare del mio palazzo stabilisce che tutte le tende da sole devono essere dello stesso tipo e colore, marroni a righe orizzontali, simili a quelle installate dalla maggioranza dei condomini. I condomini che successivamente all'approvazione del regolamento hanno messo in opera le tende hanno ottemperato a questa regola. Alcuni condomini prima dell'approvazione del regolamento assembleare avevano posto in opera tende a righe verticali e di una diversa tinta di marrone. Poiché queste tende stonano con le altre, vorrei sapere se questi proprietari devono sostituirle con il modello approvato dall'assemblea.
Renzo Poluzzi - VICENZA

L'articolo 1138 del Codice civile stabilisce che il regolamento condominiale, sia contrattuale che assembleare, contiene alcune disposizioni fra le quali quelle relative al decoro dell'edificio, sia estetico-architettonico che cosiddetto morale. In questo caso è perciò possibile una limitazione ai diritti dei singoli sulle proprietà esclusive, se vi è un riflesso sulla parte comune, come nel caso di obbligo di omogeneità nell'installazione di tendaggi sulla facciata condominiale.

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6: Il custode

E' sorta una controversia tra i condomini circa la legittimità o meno del comportamento del custode, che, nell'alloggio a lui assegnato ospita per periodi prolungati una persona di famiglia (la mamma). E' suo diritto farlo?
Matteo Marcasciano - COLLEGNO

Il Ccnl dei portieri, all'articolo 4, garantisce il godimento gratuito dell'alloggio, oltre la guardiola, al portiere. Il custode potrà pertanto utilizzare i locali per abitazione sua e dei suoi familiari, senza naturalmente mutarne la destinazione d'uso o sublocarli. Posto ciò, non pare esulare dall'uso consentito l'ospitalità, anche se per lunghi periodi, data alla madre del portiere.

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7: Assemblea all'alba

Il nostro amministratore, avendo capito che alcuni condomini stavano per chiedere un'assemblea straordinaria per tentare di esonerarlo, ne ha convocata una lui, con all'ordine del giorno le sue dimissioni. La prima convocazione, andata deserta, è stata fissata alle 7,00 di un giorno feriale, la seconda, alle 18,00 del giorno feriale successivo ed era presente più della metà dei condomini, in rappresentanza di 702 millesimi. L'amministratore si è visto rifiutare le dimissioni con circa 457 millesimi, quota sufficiente - a suo dire - perché si era in un'assemblea di seconda convocazione e perché non si trattava di rieleggerlo, ma solo di rifiutare o accettare le sue dimissioni (che, ovviamente, sono state subito ritirate). E' corretto questo modo di procedere? L'amministratore può considerarsi confermato?
Marcello Palese - BERGAMO

Come ha specificato la giurisprudenza, l'amministratore di condominio, anche se cessato dalla carica perché dimissionario, continua a esercitare i suoi poteri (compresa la rappresentanza in giudizio) fino a che non sia sostituito con la nomina di un altro amministratore da parte dell'assemblea dei condomini (Cassazione, 21 ottobre 1961, n. 2293), purché non vi sia una volontà contraria da parte dell'assemblea condominiale (Cassazione, 5 febbraio 1993, n. 1445). Ne consegue che, nel caso di specie, non avendo l'assemblea nominato un nuovo amministratore di condominio, l'amministratore in questione deve ritenersi ancora in carica. Per quanto riguarda invece la regolarità dell'operazione in oggetto - e più in particolare il problema relativo alla prima convocazione dell'assemblea ad ore anomale, con lo scopo di riunire i condomini direttamente in seconda convocazione - la Corte di Appello di Genova, con sentenza del 5 ottobre 1979, ha ritenuto che, anche se la convocazione è fatta per un orario manifestatamene poco opportuno, non per questo la prima convocazione (andata deserta) può ritenersi invalida.

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