TETTOCOMUNE: il portale internet del condominio
TETTOCOMUNE professionisti e fornitori condominiali
Missione
Codice Civile
Sentenze
Modulistica
Faq
Annunci
Utilità
   Faq
 
                         Pagina 1- Pagina 2 - Pagina 3 - Pagina 4 - Pagina 5
 
  1. Siepe
  2. Antenne antiestetiche
  3. Infiltrazioni
  4. C/c bancario condominiale
  5. Battitura dei tappeti
  6. Ascensore
  7. Tabella millesimale
  8. Pulizia scale
  9. Spese box
  10. Dissenso dei condomini

1: Siepe

Ho acquistato un appartamento al piano attico di un edificio. Il piano è suddiviso tra due unità immobiliari ognuna delle quali possiede un terrazzo, con accesso diretto, di circa 70 metri quadrati. I due terrazzi sono confinanti e separati da un muretto in cemento sormontato da una ringhiera in ferro. Per garantire la mia privacy e quella del vicino vorrei mascherare la ringhiera con alcuni pannelli in legno oppure con alcune piante rampicanti. Il mio vicino potrebbe opporsi a questa mia decisione o è un mio diritto?
Carlo Bevegni - GENOVA

Se non è vietato dal regolamento contrattuale e se è rispettato il decoro architettonico dell'edificio condominiale non vediamo ostacoli alla chiusura del divisorio con il vicino a mezzo di pannelli in legno oppure di piante arrampicanti. Il lettore non precisa peraltro se i rampicanti debbano essere addossati a un muro comune ai due vicini oppure a un muro di esclusiva proprietà del suo vicino; solo nella seconda ipotesi si deve rispettare il disposto di cui all'articolo 892, n. 3 del Codice civile, distanze per arbusti e siepi. In ogni caso, la siepe non deve provocare danni o immissioni moleste nel muro di proprietà del vicino.

Torna su



2: Antenne antiestetiche

Vorrei sapere cosa si intende per 'ristrutturazione generale' di un palazzo, definizione usata dalla regolamentazione delle antenne selvagge (legge 249 del 31 luglio 1997, articolo 13).
Poiché il condominio dove abito sta per essere ristrutturato, vorremmo cogliere l'occasione per togliere le antenne terrestri private e tutti gli antiestetici fili e ripristinare il vecchio impianto centralizzato. Potremmo anche aggiungere un impianto satellitare centralizzato e far togliere tutte le parabole fissate ai balconi? Possiamo obbligare i condomini alla rimozione delle parabole o si può provvedere 'd'ufficio'?

Rosanna Iannone - ROMA

L'interpretazione dell'articolo 13 della legge 249/97 è assai controversa, non essendo ben chiaro se per ristrutturazione generale debba intendersi qualsiasi intervento classificato di recupero a norma dell'articolo 31 della legge 457/78 oppure la ristrutturazione in senso proprio, per la quale era richiesta obbligatoriamente la concessione edilizia (e non la semplice autorizzazione edilizia o la procedura della Dia).
In ogni caso, il richiamato articolo 13 - oltre a riguardare gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazione - è applicabile solo ai centri storici, con delega ai singoli Comuni di predisporre un'apposita normativa regolamentare, finalizzata a disciplinare l'installazione delle antenne nel rispetto degli aspetti paesaggistici.
Occorre, dunque, verificare preliminarmente se la disposizione dell'articolo 13 sia applicabile al caso del lettore e se il Comune si sia dotato di un regolamento in proposito: in quest'ultimo caso si potrà chiedere l'esecuzione della norma regolamentare e potrà essere lo stesso Comune a ordinare l'eliminazione delle antenne antiestetiche.

Torna su



3: Infiltrazioni

Abito al piano superiore di una villetta a due piani. Il piano terra è coperto dal tetto principale, dalle mie terrazze e da un tetto che, partendo dalle terrazze, copre solo il piano terra. I condomini del piano terra lamentano infiltrazioni di acqua nei soffitti sottostanti il tetto di sola loro competenza. Nel caso in cui venisse accertato che la causa delle infiltrazioni dipende da questo tetto (le mie terrazze sono state rifatte lo scorso anno), all'eventuale riparazione devo contribuire anch'io? In caso di risposta affermativa, in quale misura?
Mara Buzzi - FIRENZE

Per rispondere al quesito occorre preliminarmente accertare l'assetto proprietario della villetta del lettore: le due porzioni della villetta sono legate da vincolo di comunione o di condominio? Nel primo caso, il riparto delle spese deve essere fatto in base alla norma dell'articolo 1101 del Codice civile, per il quale le quote dei partecipanti alla comunione si presumono uguali. Nel secondo caso, la partecipazione alle spese è regolata dalla tabella millesimale di proprietà.
In ogni caso, ove risultasse che le infiltrazioni dipendano da difetto di manutenzione del tetto comune, la ripartizione delle spese di riparazione deve essere fatta in parti uguali o in proporzione dei rispettivi millesimi tra i due condomini (Cassazione 27 novembre 1990, n. 11423 e 29 aprile 1993, n. 5064).
Se, peraltro, il tetto copre la sola proprietà esclusiva del condomino del piano terreno, la ripartizione delle spese deve essere fatta tenendo conto dei millesimi del condomino la cui proprietà è coperta dal tetto e cioè compresa nella proiezione verso il basso dei limiti del tetto stesso (Cassazione 6 giugno 1973, n. 1923).

Torna su



4: C/c bancario condominiale

Vorrei sapere quali sono le regole cui ci si deve attenere per la gestione del conto corrente condominiale.
Salvatore Lombardo - BRESCIA

In assenza di normativa condominiale e salva espresse previsioni del regolamento contrattuale, l'amministratore non è tenuto a dotarsi di un conto bancario condominiale.
La giurisprudenza degli ultimi tempi è però arrivata al punto di pronunciare la revoca di un amministratore, che non si era dotato di un conto bancario per ciascun condominio da lui amministrato. In questo senso il Tribunale di Milano, ordinanza 27 settembre1993, ha revocato l'amministratore per sospetto di gravi irregolarità, individuando queste irregolarità nella circostanza che l'amministratore depositasse i versamenti delle quote condominiali e i fondi di riserva su un suo conto personale e non su quello del condominio.
Si legge, nella motivazione dell'ordinanza che - a prescindere dall'esistenza o meno di una specifica delibera dell'assemblea sull'obbligo di aprire il conto condominiale - deve ritenersi illegittimo il comportamento dell'amministratore che 'facendo affluire gli ammontari in questione sul suo conto personale generi una conflusione del suo patrimonio con quello di un condominio o di più condomini. In questo modo infatti l'amministratore può utilizzare, per operazioni estranee al condominio, il denaro dallo stesso proveniente o usare per spese relative a un condominio somme appartenenti a un altro, può lucrare personalmente gli interessi maturati su ammontari versati dai condomini in caso di suo decesso e rende arduo per i condomini il recupero di fondi di loro spettanza che entrerebbero nel patrimonio dei suoi eredi. In definitiva, la mancanza di un conto separato rende impossibile ogni controllo da parte dei condomini sull'operato contabile del loro amministratore e questa situazione costituisce quindi la base di ogni possibile violazione degli obblighi del mandatario e rappresenta un'irregolarità di gestione di gravità tale da portare da sola alla revoca dell'amministratore'.
In quest'ottica, l'amministratore che voglia assolvere diligentemente ai propri obblighi di mandatario, a norma degli articoli 1713 e 1720 del Codice civile, deve curare l'apertura di un conto bancario separato per ciascun condominio, intestato all'amministratore ovvero al condominio nella persona dell'amministratore pro tempore, con l'eventuale cointestazione a uno dei condomini. Quest'ultimo tipo di conto corrente permette alla banca di applicare sullo stesso conto gli interessi passivi in caso di scoperto di cassa e permette al condominio di non chiudere il conto, in caso di sostituzione dell'amministratore.

Torna su



5: Battitura dei tappeti

Abito in un piccolo condominio di sei appartamenti: i due al piano terra hanno il giardino di proprietà esclusiva.
Vorrei sapere se i condomini dei piani superiori possono battere i tappeti fuori dalle finestre e scrollare tovaglie con briciole di ogni genere sul suolo altrui.

Lettera Firmata - COSTELCOVATI

Nei regolamenti condominiali sono solitamente contenute disposizioni che vietano determinate attività quali scuotimenti, vibrazioni, battitura di tappeti fuori dalla finestra, strizzatura della biancheria, sbattitura delle tovaglie, eccetera. Nel caso in cui questi divieti non siano contenuti nel regolamento, alle fattispecie in questione si ritiene applicabile la disposizione di cui all'articolo 844 del Codice civile sia nei rapporti tra singoli condomini, sia nei rapporti tra condominio e singolo condomino. In particolare, secondo la sentenza della Cassazione 7 marzo 1959 n. 669, la norma dell'articolo 844 del Codice civile è applicabile anche nei rapporti tra i condomini di uno stesso edificio, quando uno di essi, nel godimento della cosa propria o anche comune, dia luogo a immissioni moleste e dannose nella proprietà dell'altro.

Torna su



6: Ascensore

Fino al 1963 la legge ha consentito lo sbarco dell'ascensore direttamente nella proprietà privata. La tutela dell'accesso viene garantita dall'utilizzo di serrature, come nelle normali porte di piano.
In relazione alle normative vigenti, vorrei sapere se è richiesta l'eliminazione delle serrature nel caso in cui l'adozione in cabina di un azionamento a chiave anziché a pulsante per l'accesso al piano non sia sufficiente a evitare l'intrappolamento.
Vorrei, inoltre, sapere se il rifacimento dell'impianto per vetustà comporti diverse prescrizioni e come si deve agire in presenza di una delibera assembleare già approvata.

Roberto Robecchi - SESTO S.GIOVANNI

A norma dell'articolo 19, comma 3, del Dpr 162/99, gli impianti di ascensore installati prima del 1° luglio 1999 dovevano ottenere il collaudo entro il 30 giugno 2001 (scadenza prorogata di fatto al 30 giugno 2002). Gli impianti non collaudati nel termine prefissato dovevano essere messi fuori esercizio, salvo che tutto l'impianto venisse adeguato alla normativa prevista per i nuovi ascensori. Alla stregua di quest'ultima normativa - allegato 1, punto 4.4, del richiamato Dpr 162/99 - 'gli ascensori devono essere dotati di mezzi che consentano di liberare e di evacuare le persone imprigionate nella cabina'.
A nostro giudizio - sempreché sia rispettato il termine del 30 giugno 2002 - il vecchio ascensore può essere collaudato con esito positivo ove si preveda la possibilità di un'apertura dall'interno verso l'esterno (o di sbarco con aperture antipanico), di un'idonea aerazione e di comunicazione all'esterno con sistemi bidirezionali, a norma del richiamato punto 4 dell'allegato 1.
Gli interventi prescritti in sede di collaudo dovranno, ovviamente, risultare compatibili con la delibera a suo tempo adottata dal condominio, al fine di salvaguardare i diritti frattanto acquisiti dal condomino interessato.

Torna su



7: Tabella millesimale

Sono neo proprietario di un appartamentino in montagna. Nella recente assemblea condominiale ho constatato che il riparto delle spese viene sistematicamente effettuato sulla base delle unità abitative (15). Riscontro dall'articolo 1138, Codice civile e dalle relative disposizioni attuative, che il riparto delle spese deve essere effettuato su base millesimale, richiamandosi ai regolamenti condominiali. Poiché il nostro condominio è privo di regolamento e di tabelle millesimali è corretta la pratica di dividere le spese tra le diverse unità abitative?
Roberto Mussina - GARBAGNATE MILANESE

La tabella millesimale è obbligatoria a norma dell'articolo 68, disposizioni attuative, Codice civile, per il quale i valori dei piani o delle porzioni di piano ragguagliate a quello dell'intero edificio devono essere espressi in millesimi, in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Le quote millesimali di proprietà dei condomini sono rilevabili dagli atti di acquisto, sicché, a prescindere dal regolamento condominiale, la tabella millesimale può essere predisposta dallo stesso amministratore con una semplice operazione aritmetica condotta sulla base degli atti notarili di acquisto. Se i millesimi non sono invece desumibili dagli atti di compravendita, occorre tener conto che la tabella deve essere approvata all'unanimità o in difetto, deve essere accertata dall'autorità giudiziaria.
Mancando la tabella millesimale, non può neanche essere deliberato il regolamento, essendo impossibile calcolare le maggioranze ove manchi la determinazione del valore delle quote, fatta ovviamente salva l'ipotesi in cui i condomini siano tutti d'accordo sul testo del regolamento. In ogni caso, in mancanza di tabella millesimale, si ritiene operante l'insegnamento di una vecchia sentenza della Cassazione - 18 agosto 1942 n. 2540 - per la quale 'nulla vieta che i condomini in attesa di determinare i millesimi come per legge si pongano efficacemente d'accordo nel considerare come valida e impegnativa un'indicazione proporzionale e provvisoria e anche approssimativa del valore delle proprietà singole afferenti al condominio, in attesa di una più precisa determinazione da approvarsi d'accordo o da farsi dall'autorità giudiziaria competente e salvo la ripartizione e i conguagli dipendenti da questa definitiva determinazione'.

Torna su



8: Pulizia scale

Per istituire il servizio di pulizia delle scale, come si può ottemperare all'articolo 1124 Codice civile in un palazzo a tre piani, se solo due dei sei condomi voteranno a favore? L'amministratrice, al momento, ripartisce le spese in millesimi di proprietà e sostiene che solo l'assemblea potrà decidere in merito e non la legge dello Stato.
Valeriano Placci - RAVENNA

L'opinione dell'amministratore non può essere condivisa.
La pulizia delle scale rappresenta una spesa necessaria di ordinaria manutenzione.
Spetta all'amministratore curare gli obblighi di ordinaria manutenzione e ripartire la spesa a norma dell'articolo 1124 Codice civile.
Se non provvede l'amministratore (ovvero l'assemblea) agli opportuni adempimenti (nomina di un pulitore delle scale) ciascun condomino può agire in giudizio a norma dell'articolo 1105, comma 4, del Codice civile.

Torna su



9: Spese box

In relazione alla risposta al quesito 4045 ('Chi non usa l'ascensore non partecipa alle spese'), pubblicato sull'Esperto risponde 79/2001, vorrei presentare il seguente caso. Sono proprietario da quest'anno di un magazzino interrato in un condominio. L'amministatore mi chiede le spese per l'ascensore che non uso mai in quanto adopero il magazzino solo a uso rimessa per la mia roulotte e quella di un amico, perciò vado e vengo dal passo carraio con l'autovettura. Mi viene anche chiesto di partecipare alle spese per l'acqua potabile e reflua ma il magazzino non ha nessun allacciamento all'acquedotto, né scarichi e non dispone dell'allacciamento all'Enel. Vorrei sapere se queste quote (ascensore e acque reflue) sono dovute.
Silvano Ghibaudo - BORGO S.DALMAZZO

Nel caso di specie si tratta di spese che non interessano il lettore neppure potenzialmente.
Non è configurabile l'uso potenziale di cui all'articolo 1123, comma 2 del Codice civile.
In base alle suesposte considerazioni il lettore non è soggetto ad alcun contributo anche a norma dell'articolo 1123, comma 3, del Codice civile.

Torna su



10: Dissenso dei condomini

Nel 1996 si verificò un contenzioso tra il condominio e un condomino, perché quest'ultimo voleva aprire una porta pedonale secondaria su un muro comune del vano scala. Dopo un anno dall'arrivo della citazione all'amministratore, il condominio ritenne opportuno non resistere alla causa iniziata dal condomino. L'amministratore suddivise le spese legali tra i sei condomini che non si erano dissociati; gli altri dieci non pagarono nulla, perché si erano avvalsi dell'articolo 1132 del Codice civile. Vorrei sapere se l'operato dell'amministratore è corretto e se, in caso contrario, oggi, l'amministratore può pretendere il pagamento anche dai dieci condomini a quel tempo esonerati.
Maria Luisa Gorgolini - ANGERA

L'articolo 1132, Codice civile, disciplina il dissenso dei condomini rispetto alle liti, stabilendo che se dall'esito vittorioso della causa anche il dissenziente ha tratto vantaggi, è tenuto a concorrere alle spese del giudizio. Quest'ipotesi è, però, diversa da quella descritta in quesito ove il condominio ha rinunciato a resistere e ha pagato le spese di giudizio. In questo caso non viene meno l'effetto del dissenso del singolo condomino.

Torna su



   Newsletter di TETTOCOMUNE
 
Per iscriverti alla Newsletter inserisci la tua
E-mail
   Inserisci il tuo annuncio
ANNUNCI GRATUITI
Inserisci gratis i tuoi annunci!!!
inserisci
   Controlla la tua posta
 
 
Username:
Password:
   Trova il fornitore
 
Categoria
Provincia
   Trova il professionista
 
Cerca
   Notizie flash
 
 
   L'esperto risponde
  Amministratore   Architetto
  Avvocato   Bioarchitetto
  Commercialista   Ingegnere
  Tecnico in acustica   Energia solare 

  Risparmio energetico  

  Medico per aziende 

  Igiene amb.le  

 

| Home Page | Chi siamo | Contattaci | Pubblicità su TettoComune.it | La tua Privacy | © Copyright 2006-2007 Arte Laguna snc