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  1. Bolletta unica
  2. Amianto
  3. Tenda da sole
  4. Disinfestazione
  5. Amministratore
  6. Amministratore e più condomini
  7. Lite condomino-condominio
  8. Passo carraio
  9. Riscaldamento
  10. Antenna satellitare

1: Bolletta unica

Un condominio di 13 appartamenti aveva quattro utenze elettriche (per ascensore, caldaia, luci scale, luci garage). Ora al posto delle quattro utenze è stato installato dall'Acea un solo contatore e quindi un'unica utenza.
Qual è il criterio di ripartizione delle 'spese fisse' e quello dei consumi con bolletta unica?

Luciano Piazzini - ROMA

Salva diversa disposizione del regolamento contrattuale, le spese di consumo dell'energia elettrica sono attribuite alle parti comuni o agli impianti comuni che causano i consumi e sono ripartite in base ai criteri adottati per ciascun impianto o parte comune. Di conseguenza le spese di forza motrice - per il funzionamento dell'ascensore, per il riscaldamento e la produzione di acqua calda - devono essere sommate alle spese di gestione dei rispettivi impianti. Allo stesso modo, le spese per l'illuminazione degli impianti della portineria, delle scale e dei pianerottoli devono essere sommate alle rispettive spese delle singole voci, eccetera.
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2: Amianto

Che cosa può fare il condomino che abita a ridosso del tetto in amianto, per farlo rifare? Fino a ora, l'amministratore, constatata la minoranza dei 'sì', ha sempre rimandato il problema.
Luigi Gandiani - POGLIANO

Tra le varie responsabilità dell'amministratore si annovera anche quella relativa all'omessa comunicazione all'Asl (azienda sanitaria locale) della presenza di amianto libero o in matrice friabile negli edifici, nonché quella relativa agli omessi adempimenti attinenti alla rimozione dell'amianto libero come isolante di tubi, soffitti, pareti o altre parti dell'edificio, secondo le prescrizioni della legge 27 marzo 1992, n. 257, del Dpr 8 agosto 1994, e delle leggi regionali. In particolare, l'inosservanza degli obblighi di informazione e la mancata rimozione dell'amianto libero comporta una sanzione amministrativa da 5 a 10 milioni di lire (articolo 15). In quest'ottica, ove l'assemblea non prenda decisioni in merito, l'amministratore non può esimersi da responsabilità accampando l'assenza di delibere assembleari.
Il condomino interessato può dunque segnalare i fatti all'Asl e/o ricorrere all'autorità giudiziaria - anche in sede cautelare o d'urgenza - atteso che l'amministratore dispone di poteri di manutenzione straordinaria urgente e che, in materia di rimozione dell'amianto libero, egli è vincolato a norme inderogabili di ordine pubblico.

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3: Tenda da sole

In un condominio di tre piani, il proprietario dell'appartamento al piano terra, su cui esiste un terrazzo a livello, vorrebbe installare una tenda da sole a copertura del terrazzo. Deve chiedere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale o può metterla senza alcuna autorizzazione? In caso positivo, può attaccarla al balcone sovrastante?
Francesco Greco - QUALIANO

Occorre innanzitutto premettere che sarebbe opportuno conoscere le caratteristiche della tenda da sole da installare.
Per la giurisprudenza il singolo condomino può usare più intensamente il muro perimetrale dell'edificio condominiale per ancorarvi una tenda da sole, in quanto l'articolo 1102 del Codice civile riconosce questa facoltà a ciascun comproprietario.
In particolare, una tale utilizzazione non altera la naturale funzione di sostegno e di contenimento assolta dai muri perimetrali.
L'esercizio di questa facoltà, inoltre, non deve ostacolare un analogo uso della cosa comune da parte degli altri condomini.
L'installazione della tenda da sole non deve inoltre pregiudicare l'armonia architettonica ed estetica del fabbricato condominiale, o costituire una fonte di pericolo agevolando l'intrusione nell'immobile da parte di estranei.
Quando siano rispettate queste condizioni, il singolo condomino può autonomamente predisporre una tenda da sole senza che occorra una deliberazione assembleare in questo senso.
La possibilità di ancorare la tenda da sole alla soletta del balcone sovrastante dipende a ben vedere dalla natura giuridica attribuita a quest'ultimo bene.
Secondo un orientamento giurisprudenziale la soletta del balcone deve essere assimilata al solaio orizzontale posto tra i due piani, con la conseguenza che rispetto alla soletta si configura un compossesso tra i proprietari dei due piani secondo la regola posta dall'articolo 1125 del Codice civile. Seguendo questa tesi ben può il proprietario del piano sottostante ancorare la tenda da sole al cielino del balcone sovrastante.
Tuttavia, una parte della giurisprudenza, più recente ritiene che i balconi non sono soggetti alla regola dell'articolo 1125 del Codice civile, in quanto rappresentano un bene di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell'unità immobiliare di cui costituiscono il prolungamento.
Accogliendo questa impostazione, per ancorare una tenda al piano sovrastante, sarebbe necessario ottenere il consenso del proprietario dell'annesso balcone.

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4: Disinfestazione

In mancanza di regolamento di condominio, come deve essere ripartita la spesa per la disinfestazione di un intero edificio nel caso in cui il sottotetto (solaio) - tenuto vuoto per motivi di sicurezza e incluso nella disinfestazione - è di proprietà di alcuni condomini?
Nicola Scarimboli - ROMA

Le spese sostenute per la disinfestazione di parti comuni condominiali vanno suddivise tra tutti i condomini in base alle rispettive quote millesimali di comproprietà, ai sensi dell'articolo 1123, I comma, Codice civile. Nel caso queste spese riguardino parti di proprietà esclusiva, esse graveranno unicamente sui rispettivi proprietari.
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5: Amministratore

Sono lavoratore dipendente. Vorrei sapere se posso assumere l'incarico di amministratore del condominio dove abito, senza essere iscritto all'albo degli amministratori di condominio. Se sì, quali adempimenti bisogna porre in essere?
Antonio Sutti - AGRIGENTO

Salva diversa disposizione del regolamento contrattuale, che preveda l'incompatibilità, anche un lavoratore dipendente può assumere il mandato di amministratore del condominio. L'amministratore può addirittura essere un impiegato pubblico, visto che l'incompatibilità sussiste soltanto per le funzioni di impiegato dello Stato o di ente pubblico, allorché - nei contratti di assunzione - sia vietato di prestare contemporaneamente altra attività lavorativa. In questo senso, l'eventuale incompatibilità riguarda non tanto il condominio, quanto il datore di lavoro. In proposito il Tar Lazio, 16 dicembre 1987, ha ritenuto incompatibile l'incarico di amministratore di un condominio, composto da circa 700 unità abitative, da parte di un dipendente pubblico, in forza dell'articolo 1, commi 56, 58, 60 e 61 della legge 662/96, per il quale occorre l'autorizzazione dell'amministrazione di appartenenza.
Allo stato attuale non esiste un albo degli amministratori, anche se alcuni progetti di legge prevedono il riconoscimento delle associazioni di categoria degli amministratori, nell'ambito della riforma delle attività professionali.
Gli adempimenti a carico dell'amministratore sono tutt'altro che lievi e spaziano dalla materia civile alla materia penale, fiscale eccetera, con pesanti sanzioni - amministrative e penali - oltre al risarcimento dei danni, in caso di inosservanza degli obblighi di legge.

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6: Amministratore e più condomini

Sono un geometra in pensione, proprietario di un appartamento in un edificio di nove unità. Tutti gli appartamenti hanno la stessa superficie e sono dotati di riscaldamento autonomo.
Le altre spese (luce, acqua, fogna, nettezza urbana e impresa di pulizie) sono divise in parti uguali. Vorrei sapere se, date le premesse, è necessario avere un regolamento di condominio. Vorrei, inoltre, sapere se mi è consentito assumere le funzioni di amministratore e quali obblighi avrei verso il fisco. Preciso che svolgerei questa attività senza ricevere alcun compenso.
Remo Piccirilli - AVEZZANO

L'articolo 1138 del Codice civile stabilisce l'obbligatorietà della formazione di un regolamento condominiale quando il numero dei condomini è superiore a dieci. Per quanto invece concerne la nomina di un amministratore di condominio da parte dell'assemblea, ne è prevista l'obbligatorietà nel caso in cui i condomini siano più di quattro.
Nel caso descritto in quesito, dovrà essere nominato un amministratore con regolare delibera assembleare che potrà invece liberamente adottare o meno un regolamento. L'amministratore sarà tale a tutti gli effetti, compresi gli oneri di tenuta dei registri delle assemblee, delle entrate e uscite, e quelli fiscali, in particolare l'anagrafe tributaria e le ritenute d'acconto. Si ritiene, peraltro, che la gratuità dell'attività prestata non faccia venir meno le varie responsabilità connesse alla funzione di amministratore.
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7: Lite condomino-condominio

Sulla controversia tra me e il condominio è stata emessa una sentenza provvisoriamente esecutiva a mio favore, per un danno di allagamento causato dall'occlusione della colonna montante degli scarichi della cucina.
L'amministratore ha incluso anche me nella ripartizione delle spese legali. Vorrei sapere se questo modo di procedere è legittimo.
Nicola DI Giuseppe - APRILIA

Nel caso di controversia fra il condominio e un singolo condomino questi assume la veste di terzo estraneo al condominio. Ciò avviene in particolare nel caso in cui il condomino lamenti danni alla proprietà esclusiva, provenienti da una parte comune. In questo caso valgono le regole della responsabilità aquiliana ex articoli 2051-2056, Codice civile e non quelle ordinarie ex articolo 1123, Codice civile del riparto fra condomini delle spese di riparazione o ricostruzione di parti comuni (Cassazione civile, 7 giugno 2000, n. 7727).

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8: Passo carraio

I condomini della scala B (il condominio consta di 12 alloggi e due scale) si ostinano a consentire ai loro congiunti non residenti l'utilizzo del passo carraio e, quindi, del cancello. Poiché questo viene sottoposto a maggiore usura, nel caso di interventi di manutenzione è possibile far ricadere le relative spese soltanto sui condomini della scala B? Si precisa che il regolamento condominiale vieta il parcheggio a persone non residenti.
Achille Corcione - CASERTA

A nostro giudizio, più che a un diverso riparto delle spese di manutenzione del cancello carraio occorre fare rispettare il regolamento condominiale, laddove vieta il parcheggio ai non residenti. Sotto questo profilo l'assemblea condominiale, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 2, del Codice civile, deve deliberare l'installazione in cortile di cartelli indicanti il divieto di parcheggio a terzi, autorizzando l'amministratore ad applicare una multa per i casi di violazione del regolamento e dettando le modalità per contestare le infrazioni. Lasciar correre potrebbe significare acquiescenza e porre le premesse per future contestazioni in materia di riparto delle spese di riparazione e manutenzione del cancello e del passo carrabile.

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9: Riscaldamento

In un condominio di 16 appartamenti su quattro piani, con impianto di riscaldamento centralizzato a gasolio, quattro unità immobiliari si sono distaccate dall'impianto centralizzato senza che vi sia stato alcun pregiudizio (squilibrio termico) alla funzionalità dell'impianto.
E' corretto aspettarsi una proporzionale riduzione del consumo del gasolio? In che modo si può dimostrare? Considerato che ai sensi del regolamento condominiale chi si è distaccato dall'impianto di riscaldamento centralizzato è obbligato a pagare 'il 40% delle spese per manutenzione e conduzione dell'impianto con esclusione delle spese per consumi' si può ritenere che non via sia un pregiudizio all'economicità dell'impianto?
Nicola Celino - MILANO

La prova del risparmio di spesa conseguito dal condominio, per il mancato utilizzo da parte di un condomino dell'impianto centralizzato di riscaldamento, può essere fornita attraverso la consulenza di un termotecnico che provveda alla misurazione del calore proveniente dagli appartamenti limitrofi e all'accertamento della diminuzione di energia in concreto erogata dall'impianto centralizzato. Infatti, 'la consulenza tecnica può legittimamente costituire fonte oggettiva di prova qualora si risolva nell'accertamento di situazioni di fatto rilevabili esclusivamente attraverso il ricorso a determinate cognizioni tecniche (nella specie, era stata richiesta una consulenza tecnica da parte di un condomino al fine di accertare il risparmio di spesa, da parte del condominio, conseguente al mancato utilizzo del proprio impianto di riscaldamento, cui egli aveva all'uopo apposto i sigilli)' - Cassazione 14 gennaio 1999, n. 321.
Al di la della perizia, nel caso del lettore, la norma del regolamento contrattuale - per il quale il condomino che si è distaccato dall'impianto di riscaldamento centralizzato è obbligato a pagare il 40% per manutenzione e conduzione dell'impianto, con esclusione delle spese per i consumi - prevale sulle norme del Codice civile.

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10: Antenna satellitare

In relazione alla risposta al quesito 1863 ('I criteri per installare l'antenna parabolica') pubblicato sull'Esperto risponde 36/2001, vorrei segnalare la legge 20 marzo 2001, n. 66, articolo 2-bis, pubblicata sulla 'Gazzetta Ufficiale' 70 del 24 marzo 2001, che considera i nuovi impianti tv satellitari 'innovazioni necessarie', per cui 'per l'approvazione delle deliberazioni si applica l'articolo 1136, comma 3'. Dovrebbe perciò bastare il voto favorevole di un terzo dei condomini e di un terzo dei millesimi, sia in prima che in seconda convocazione, per deliberare validamente l'installazione di un impianto centralizzato sia nuovo che mediante conversione/utilizzo di quello terrestre esistente che non viene rimosso.
Tutti i condomini saranno, inoltre, obbligati a partecipare alla spesa anche se al momento non intendono usufruire del nuovo impianto, con facoltà però di allacciarsi in qualsiasi momento dotandosi di decoder per il proprio televisore.
E' giusta la mia interpretazione?
Luna Colombo - MILANO

In passato si distingueva, in materia di antenne, tra innovazioni e semplici migliorie dell'impianto preesistente. Nella prima ipotesi, il condomino dissenziente poteva esimersi dal partecipare alla spesa a norma dell'articolo 1121 del Codice civile - dettato in materia di innovazioni gravose o voluttuarie - per il quale i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa per le innovazioni. Nella seconda ipotesi, invece, i condomini erano tenuti a contribuire nella spesa sulla base del principio che la volontà della maggioranza assembleare vincola tutti i condomini (articolo 1135 del Codice civile).
Dopo l'entrata in vigore della legge 20 marzo 2001, n. 66, la distinzione non sembra più consentita, posto che l'articolo 2-bis, comma 13 della legge richiamata, definisce come 'innovazioni necessarie', le opere relative all'installazione di impianti centralizzati di radiodiffusione da satellite, stabilendo tra l'altro - per queste opere - la maggioranza ordinaria. In funzione della nuova legge, tutti i condomini sono ora obbligati a partecipare alla spesa anche se al momento non intendano usufruire del nuovo impianto.

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