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  1. Il marciapiede
  2. Difetti dell'apparato
  3. Rumore
  4. Cortile comune
  5. Diritto di parcheggio
  6. Ascensore
  7. Fognatura
  8. Quorum deliberativo
  9. Asfaltatura
  10. Giardino

1: Il marciapiede

Un mio cliente, 25 anni fa acquistava un locale adibito a uso commerciale. Nell'atto d'acquisto dell'immobile veniva imposto anche l'acquisto di un vasto marciapiede antistante il locale, adibito a servitù di passaggio. L'amministratore del condominio, sin dal suo incarico, in tema di spese condominiali, nel conteggiare i millesimi della tabella A contemplava e tuttora contempla sia la superficie del locale che la superficie del piazzale antistante al locale stesso. Attualmente, il solo fabbricato si presta a effettuare opere di ristrutturazione ordinaria e straordinaria. Alla luce di quanto sopra, il proprietario del locale ha diritto a un calcolo disgiunto della tabella A dei millesimi, imputandogli così le sole spese condominiali relative al locale di sua proprietà? Il condominio in che misura deve contribuire alla manutenzione ordinaria e straordinaria del piazzale adibito a servitù di passaggio?
Antonella De Franco - BRINDISI

La tabella millesimale rappresenta l'espressione in millesimi dei valori di piano o di porzione di piano dell'edificio (articolo 68, disposizioni attuative Codice civile). Posto ciò è stato osservato (Terzago 'Il Condominio' Giuffrè Editore) che il giardino o cortile di proprietà esclusiva rappresenta un accessorio dell'unità immobiliare e che essendo posizionato fuori dai muri condominiali partecipa solo ad alcune spese. Si ritiene che ciò possa valere anche nel caso di specie ove pure qui si ha uno spazio esterno al perimetro dell'edificio. Pertanto, non appare corretta la tabella millesimale che inglobi nella quota attribuita al condomino anche quella relativa al marciapiede di proprietà esclusiva in quanto questa porzione non partecipa alle varie spese del caseggiato. Per quanto invece concerne la questione relativa alle spese ordinarie o straordinarie del marciapiede, si ritiene che vi sia un preciso riferimento nell'articolo 1069, Codice civile: la norma prevede il concorso degli oneri fra il proprietario esclusivo in qualità di proprietario del fondo servente (il marciapiede) e il condominio in qualità di proprietario del fondo dominante (l'edificio condominiale) che è titolare della servitù di passo. Le spese, indipendentemente dal fatto che siano eseguite dal proprietario del fondo servente o da quello del fondo dominante, devono essere sostenute da entrambi in proporzione ai rispettivi vantaggi, se e in quanto riguardino la conservazione della servitù (Cassazione, 15 febbraio 1982, n. 949). Ciò che rileva è il collegamento della spesa all'esercizio della servitù. Le altre spese in difetto delle quali è comunque possibile l'esercizio del passaggio sono solo a carico del proprietario esclusivo.

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2: Difetti dell'apparato

Ho acquistato direttamente dal costruttore, il 2 maggio 2000, un appartamento all'ultimo piano di una palazzina di nuova costruzione. Nella colonna montante dell'acqua si è verificata una perdita vicino al contatore, che ha richiesto l'intervento dell'idraulico e del muratore. Le spese relative al maggior consumo causato dalla perdita sono state quantificate in 180,76 euro (350mila lire) e le ho pagate per intero all'amministratore. Le ulteriori spese relative all'eliminazione della perdita, dell'ordine di 774,69 euro (1.500.000 lire) non sono state ancora imputate ad alcuno. Trattandosi di uno stabile di nuova costruzione, tutte le spese sopra indicate non dovrebbero essere poste a carico dell'impresario-venditore, non essendo ancora trascorsi due anni, come previsto dall'articolo 1667 del Codice civile?
Leonardo Spanu - NUORO

La garanzia prevista dall'articolo 1667, Codice civile non opera nei rapporti fra venditore-costruttore e acquirente in quanto vale solo nei rapporti fra appaltatore e committente, a differenza della garanzia decennale per gravi vizi della costruzione, ex articolo 1669, Codice civile, che non rientra però nel caso di specie (Cassazione, 19 ottobre 1992, n. 11450). Si ritiene, pertanto, che, se il guasto alla colonna montante dell'acqua si è verificato dopo il punto di diramazione verso la proprietà esclusiva, sarà a carico del singolo condomino; diversamente sarà a carico del condominio.

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3: Rumore

Quali sono i criteri per stabilire quando il suono diventa disturbo? Ci sono degli orari stabiliti o dei giorni per poter contestare l'intensità del suono?
Dolores Mac Namara - SIGNA

Il decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 1º marzo 1991, stabilisce che qualsiasi emissione sonora è rumore e, come tale, può essere disturbante se supera i limiti contenuti nel decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 14 novembre 1997. Questi limiti devono essere verificati da un 'tecnico competente in acustica' ai sensi della legge 447/95 che può essere un dipendente dell'Arpat (Agenzia regionale di protezione ambientale) o un privato libero professionista. Le immissioni sonore devono essere misurate nei locali presso i quali si lamenta il disturbo e negli orari in cui questo disturbo è lamentato. Le misure devono essere condotte con strumentazione e modalità coerenti con il decreto del ministero dell'Ambiente 16 marzo 1998. La differenza tra i livelli sonori residui (cioè senza i vicini udibili) e i livelli di rumore ambientale (cioè con i vicini udibili) deve essere contenuta in 5 decibel durante il giorno (dalle ore 6.00 alle ore 22.00) e in 3 decibel durante la notte. Il superamento di questi valori, detto criterio differenziale, fornisce l'elemento per una denuncia all'autorità competente.

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4: Cortile comune

Tizio è proprietario di un appartamento in un condominio formato da nove condomini. Non esiste il regolamento condominiale di cui all'articolo 1138 del Codice civile e il regolamento contrattuale nulla dice a proposito della funzione del cortile comune, limitandosi a definire il cortile parte comune ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile. Qualora Tizio volesse utilizzare il cortile comune quale parcheggio della propria autovettura, è legittimato a farlo?
Luigi Cavarretta - BIASSONO

Ove il regolamento nulla disponga in contrario, il parcheggio di autoveicoli nel cortile condominiale è da considerarsi lecito se non impedisce a questo di continuare a servire agli usi a cui è destinato, cioè passaggio di persone, veicoli o suppellettili ed aero-illuminazione dei locali che su di esso si affacciano (Tribunale di Napoli 2 dicembre 1961, n. 5083 e Tribunale di Monza, 23 ottobre 1984). Si applicherà in tal caso pertanto il disposto di cui all'articolo 1102 del Codice civile.

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5: Diritto di parcheggio

In una nuova palazzina in Cagliari, costruita nel 1993/1994 e composta da 12 appartamenti su tre piani e un cortile interno con otto posti macchina numerati e all'aperto, ho acquistato un appartamento con un posto macchina. Gli otto proprietari (tra cui io) degli altri appartamenti al 1° e 2° piano hanno tutti il posto macchina numerato che risulta anche da regolare atto notarile. I quattro appartamenti al piano terra sono stati venduti dal costruttore senza posto macchina ma i relativi proprietari si ostinano a parcheggiare anche loro nel cortile parcheggio (creando notevoli disagi agli altri in quanto non c'è lo spazio sufficiente) perchè il notaio che ha redatto il loro atto ha scritto che anche loro hanno diritto a parcheggiare nel cortile. In base a quale legge il notaio ha dato ai quattro proprietari il diritto di parcheggio? E' vero che il costruttore avrebbe dovuto costruire 12 parcheggi essendo gli appartamenti 12, cioè un parcheggio per ogni appartamento?
Giorgio Fanari - BARUMINI

Nel nostro ordinamento giuridico gli spazi destinati a parcheggio privato possono divedersi in tre categorie: 1) parcheggi cosiddetti 'liberi'; 2) parcheggi disciplinati dalla legge 6 agosto 1967, n. 765 (cosiddetta legge-ponte); 3) parcheggi disciplinati dalla legge 24 marzo 1989, n.122 (cosiddetta legge Tognoli). Il caso in esame sembra riguardare la seconda delle categorie sopra indicate. Al riguardo, l'articolo 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 ha inserito l'articolo 41-sexies nella legge urbanistica 1º agosto 1942, n. 1150, così formulato: 'nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore a un metro quadro per ogni venti metri cubi di costruzione (standard peraltro modificato con la legge Tognoli, n.d.r.)'. La Cassazione, interpretando questa norma, ha precisato che i contratti di autonoma disposizione dei parcheggi, pur ammissibili, non possono intaccare il diritto reale d'uso a favore del titolare dell'unità abitativa. In caso contrario l'atto è parzialmente nullo e viene 'ope legis' integrato dal trasferimento di questo diritto. In tal caso l'alienante ha diritto di conseguire il corrispettivo pecuniario per l'uso del sevizio (Cassazione, sezione unite, 5 novembre 1996, n. 9631). Da quanto esposto consegue la legittimità della pretesa dei condomini non proprietari di posto auto, di parcheggiare le proprie autovetture nel cortile in oggetto.

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6: Ascensore

Con riferimento al quesito 2628 ('L'imputazione dei lavori sull'ascensore'), pubblicato sull'Esperto risponde 50/2001, vorrei presentare il seguente caso. Siamo inquilini di uno stabile composto da 14 unità abitative e da tre esercizi commerciali, attualmente chiusi, di proprietà di una concessionaria. Usufruiamo di un ascensore su cui, circa un anno fa, sono stati eseguiti lavori di manutenzione (urgente) che hanno portato al rifacimento dell'intero impianto elettrico, con relativo adeguamento alla normativa Ue (legge 46/90); all'installazione di un nuovo quadro elettrico di comando e alla sostituzione delle funi con intero quadro comando freni. Le spese in questione sono a carico degli inquilini o della società concessionaria? E in ogni caso in quale misura e in virtù di quali leggi?
Giuseppe D'alberti - MARSALA

In linea di principio, salvo diverso accordo, la spesa di adeguamento impianti prevista dalla legge 46/90 è dovuta dal proprietario. Si tratta in linea di principio di spesa di manutenzione straordinaria. Solo le spese di piccola manutenzione dipendenti dall'uso (articolo 1609 del Codice civile) possono essere addebitate all'inquilino.

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7: Fognatura

Possiedo un immobile che si estende al di sotto di due edifici condominiali indipendenti. Sono collegato con un impianto di fognatura, e partecipo regolarmente al servizio fornito per acqua e fognatura. Ora, l'amministratore dell'altro impianto di scarico, a cui non sono collegato, mi ha chiesto la partecipazione alle spese di ristrutturazione della colonna generale della fognatura condominiale. E' legittima la richiesta dell'amministratore?
Cosimo Quaranta - TARANTO

In via generale, ai sensi dell'articolo 1117, n. 3, del Codice civile, l'impianto di fognatura è oggetto di proprietà comune (fino alle diramazioni), e pertanto le relative spese di manutenzione vanno sostenute da tutti i condomini, ex articolo 1123 del Codice civile. Se però un condomino non utilizza l'impianto, perché il suo immobile è collegato alla fognatura di un altro condominio, si rende necessario indagare se sia o meno comproprietario di questo impianto esaminando, innanzitutto, quanto prevedono in merito l'atto di acquisto dell'appartamento e il regolamento condominiale contrattuale (Cassazione, sentenza 13160 del 6 dicembre 1991).

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8: Quorum deliberativo

E' possibile addebitare ai soli condomini che non si presentano né in persona né per delega le spese (postali, noleggio sala, fotocopie, eccetera) di convocazione di un'assemblea che non può deliberare per mancanza del quorum millesimale? Alcuni condomini sostengono che partecipare all'assemblea non è un dovere, ma è un diritto non assoggettabile a sanzioni se non è esercitato. Tuttavia, questa omissione arreca danno agli altri condomini che non possono esercitare il proprio diritto. Vorrei un vostro parere in proposito.
Gianfranco De Zuccato - MILANO

La spesa in questione dovrà essere ripartita tra tutti condomini, sia che siano intervenuti all'assemblea sia che non siano intervenuti. La partecipazione alle assemblee infatti non è un obbligo del condomino. Nel caso in cui il mancato raggiungimento dei quorum richiesti per l'adozione delle relative deliberazioni comporti una paralisi amministrativa si potrà ricorrere all'autorità giudiziaria ex articolo 1105, comma 4, Codice civile, come richiamato dall'articolo 1139, Codice civile.

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9: Asfaltatura

Una strada privata serve come passaggio pedonale ad alcuni condomini proprietari di box che la percorrono con l'auto per accedere al passo carraio. Come bisogna dividere le spese per il rifacimento dell'asfaltatura? Si fa presente che esiste una sola tabella millesimale per spese generali che dà agli appartamenti valori tra i 35 e 55 millesimi mentre per i box sono assegnati 12 millesimi. Bisogna redigere una tabella millesimale per 'uso diverso' secondo l'articolo 1123 del Codice civile?
Remo Ferrara - NOVARA

La suddivisione delle spese per il rifacimento dell'asfaltatura di una strada privata deve avvenire sulla base dei millesimi di proprietà dei proprietari e degli appartamenti e dei posti auto in relazione a valori indicati nella relativa tabella. Anche i proprietari dei soli appartamenti hanno la possibilità di fruire della strada asfaltata sia per passaggio pedonale che per passo carraio. Non è necessario redigere una nuova tabella millesimale per 'uso diverso'.

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10: Giardino

Nel caseggiato dove vivo, il proprietario di un appartamento al pianterreno, con attiguo un grande giardino di circa 400 metri quadrati, è stato più volte sollecitato dall'amministratore a tenere il giardino pulito. Il caseggiato è stato costruito nel 1905 circa, mentre il regolamento assembleare è stato approvato nel 1959 e non disciplina il giardino che è tale per destinazione. Qual è la norma per imporre che questo giardino venga mantenuto in ordine? Vista la necessità di eseguire la periodica disinfestazione, per analogia ai lavori di manutenzione, si può richiamare il proprietario del giardino ai sensi dell'articolo 843, commi 1 e 2, del Codice civile?
Salvatore Degliangioli - GENOVA

Sembra evidente, dal tenore del quesito, che il giardino attiguo all'appartamento del condomino sia giardino di proprietà esclusiva di quest'ultimo. In proposito si sottolinea che i giardini di proprietà esclusiva, posti al servizio di un'unità immobiliare in condominio come pertinenza, non fanno parte del condominio. Rispetto a questi giardini non esistono quindi vincoli, né a carico, né a favore del condominio, che non siano quelli eventualmente inseriti nel regolamento di condominio o quelli derivanti dalle norme del Codice civile o da altre norme imperative. Ne deriva che i giardini di proprietà esclusiva sono mantenuti a spese dei condomini che ne sono proprietari e - in termini strettamente condominiali - gli altri condomini non hanno titolo per pretendere una buona manutenzione di essi, nemmeno sotto il profilo del decoro architettonico dell'edificio. Il proprietario del giardino esclusivo è tuttavia soggetto alle cosiddette norme di vicinato dettate dal Codice civile, nonché alle norme sulla responsabilità civile. Sotto il primo profilo, al caso del lettore può applicarsi la disposizione di cui all'articolo 843 del Codice civile, tenuto tuttavia conto che l'accesso al giardino del condomino è consentito nei limiti di cui all'articolo 843 e cioè: a) a condizione 'che ne venga riconosciuta la necessità'; b) a condizione che, se l'accesso cagiona danno, deve corrispondersi un'adeguata indennità. Nel caso segnalato dal lettore può a nostro giudizio sussistere la 'necessità', venendo in rilievo adempimenti di natura igienico-sanitaria, attinenti al pubblico interesse. A prescindere dalla norma di cui all'articolo 843 del Codice civile, il condomino proprietario del giardino esclusivo è comunque tenuto a risarcire il danno conseguente a sua colpa o a difetto di custodia, a norma dell'articolo 2043 del Codice civile o dell'articolo 2051 del Codice civile.

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